敷金の返還
「敷金」は、契約の際にかかる初期費用ですが、「礼金」「仲介手数料」などと違い、
『賃貸借契約で、家賃を滞納したり、部屋を故意・過失によって損壊した場合などの支払いを担保するために、
家主に対して預けるお金』のことであり、滞納や補修の費用がかからなければ、原則として全がく戻ってくるお金です。
“敷金”という言葉は、民法にも記されており、賃貸契約とは「事業者」と「消費者」との消費者契約でなので
「消費者契約法」が適用されます。
敷金の返還で問題となるのが「原状回復義務」です。
よく『畳や襖などの交換費用や、ハウスクリーニング費用をとられる』と聞いたり、
契約の際に説明を受ける場合があります。しかし、この畳や襖など通常の使用による損耗等
の修繕費用消耗する部分について（自然消耗）は、借り手側が負担する必要がありません。
あくまで、故意・過失によって損害した場合の支払いを担保するのが敷金です。
原状回復のありかたについては、国土交通省が公表したガイドラインがあります。ガイドラインには、
妥当と考えられる契約関係、費用負担等を記しています。法的な拘束力は無いですが、
裁判などの判例ではこのガイドラインをもとにしたものがおおくなってきているようです。
◎借主が負担するもの
・故意、過失による汚れや傷など。
・通常の使用の場合で、カビなどが発生した後の手入れ不良
（例）
・物を落下させたり、イスなどでついたフローリングのキズ
・ペットによる汚れ（爪とぎ、シミ等）
・釘などによって開けられた壁の穴
・日常の掃除などを怠ったための汚れ
・タバコのヤニによるクロスなどの汚れ（ひどい場合）
◎貸主が負担するもの
・通常の使用による汚れや傷など。
・次の入居者を確保する目的で行なう設備の交換やクリーニングなど。
・自然災害による破損
（例）
・通常の使用による日焼けなどの畳やふすまの変色
・家具の重みによる畳・床などのへこみ・設置跡
・電化製品で焼けた壁・クロスなどの黒ずみ
・破損のない畳・網戸などの取り替え
・次の入居者を確保するための専門業者によるハウスクリーニング
退去する時に、必要以外の敷金を支払うことがないように、敷金の返還についていくつかの
ポイントをまとめてみます。
①部屋を探す時
部屋の下見をするときに、損傷や汚れを見つけたときは、それを修繕してもらうか、
してもらえない場合は、自分が退去する際に敷金の返還に影響するか聞いておきましょう。
仮に、敷金に影響しないといわれた場合であっても、証拠となる写真などの記録は取って
おきましょう。
②契約前
契約書に書かれている「原状回復義務」の内容をきちんと把握して納得してから契約する。
記載されて利る場合は、きちんと読み、記載されていい場合は、不動産会社に確認を取り、
どこまでが原状回復義務かをはっきりさせておく必要があります。
ここで注意するのは、『特約』です。ほとんどの契約書には、この特約が書かれています。
特約には、“修繕特約”と“原状回復特約”が多いですが、特に問題となるのが、畳、床、
襖、壁紙、ハウスクリーニングなどです。
畳や襖などは、普通に生活していた為の「日焼け（緑が黄に変色）」「擦り切れ」は借主に負担義務がありません。同じように、ハウスクリーニングも借主が引越しする際、掃除したにもかかわらず、業者の行うクリーニングを入れる場合は、次の入居者の募集上必要なクリーニングとみなされ、借主に負担義務はありません。
契約書にこのような特約がある場合には、削除してもらうなど納得のいくまで契約をしないようにするほうがいいかもしれません。
②契約中（入居している間）
入居してから、エアコンや風呂釜等をしようしてみて、設備が故障したときには、
すぐに管理会社に連絡をとりましょう。自分で勝手に修理を依頼したりすると後で
トラブルになりかねません。
最初から部屋についていたものの通常使用による故障は、貸主の負担で修理をして
もらえます。しかし、そのまま放置しておくことで、状態が悪化して修理できなくなった
場合などは、直接故障の原因が借主でない場合でも、その費用を請求されるかもしれまん。
また、雨漏りなども必ず報告するようにしましょう。報告せずに放置しておいたことで
カビの発生原因になったり、その他の損傷が進んだ場合にトラブルになるかもしれません。
仮に、修理が必要無いと判断された場合は、退去時にそれにかかる費用を
請求されないように、写真などで証拠の記録を取っておきましょう。
借主には「部屋を大事に使う」義務があります。部屋は定期的に掃除を行ないましょう。
契約中に気をつけるポイント
・タバコは換気扇の下で吸うようにする。クロスの張替えにつながることがあるので、
できるだけ室内では吸わないようにしましょう。
・フローリングの部屋で使う家具には、脚にカバーをかけたり、薄い板を敷くなどすると
傷がつきにくくなります。
・壁には、釘やピンなどで穴をあけないようにしましょう
・浴室の換気をしっかりと行ない、カビの発生を防ぐようにしましょう。
・キッチン（特にガスレンジの周り）の油汚れにはよう注意です。
こびりついて取れなくなる前にきちんと掃除をしましょう。
・ペットを飼う場合は、汚れや傷だけでなく匂いがついてしまいます。
それを考えた上で飼うようにしましょう。
・こまめに掃除をしましょう！！！（←これが一番大切です）。
③解約後
退去するさいは、借りていた部屋をきちんと掃除しましょう。
特に台所や風呂場・トイレ・換気扇・エアコン・サッシ・網戸など、汚れやカビがこびりついたりするので、
入念に掃除します。また、立会いは必ず不動産会社と一緒に行ないましょう。
敷金をきちんと返還してもらうためには、それなりの努力が必要になります。
不動産会社と契約内容を確認して、借りた部屋は大切につかうようにすれば、
きっと、それなりの額が返還されると思います。